房屋他项权证过期2年后有效吗？

房屋他项权证过期2年后有效吗？
  
  一、房屋他项权证过期2年后有效吗?
  
  他项权证过期2年后有效，可以对抗第三人。只是超过2年后没有了向法院主张权利的权利，但是没有经过防伪登记结构办理注销登记手续，抵押权就一直存在。
  
  《民法典》（2021年1月1日起实施）
  
  　　第三百九十三条??有下列情形之一的，担保物权消灭：
  
  　　(一)主债权消灭;
  
  　　(二)担保物权实现;
  
  　　(三)债权人放弃担保物权;
  
  　　(四)法律规定担保物权消灭的其他情形。
  
  《权属登记管理办法》第二十四条规定：因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起日内申请注销登记。
  
  《抵押管理办法》第三十五条规定：抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。
  
  从上述规定可以看出，抵押权的注销与抵押权的设立是相对应的，即权利因登记而产生，因注销而消灭。
  
  二、房屋抵押登记的注意事项：
  
  下列房地产不得设定抵押或抵押时受一定限制
  
  (一)土地所有权不得抵押;地上没有建筑物、构筑物或在建工程的，纯粹以划拨方式取得的土地使用权不得进行抵押;乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。
  
  (二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，不得抵押，但是已经依法承包并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地土地使用权除外。
  
  (三)权属有争议的房地产和被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产，不得抵押。
  
  (四)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得进行抵押。
  
  (五)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。
  
  (六)已被依法公告列入拆迁范围的房地产不得抵押。
  
  (七)以享有国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。
  
  (八)违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。
  
  (九)依法不得抵押的其他房地产。
  
  除非当事人自己到房管局注销房屋他项权证，否则的话，不管房屋他项权证已经过期几年都是有效的。可是，抵押权人在房屋他项权证都已经过期了两年的情况下才想起来要行使抵押权，恐怕会因为诉讼时效的问题很难得到法院的支持。想必抵押权人也不会拖两年都不闻不问的。
  
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