一、转租人是否享有买卖不破租赁?
一般是享有的,但是如果双方在合同中有约定的,就取决于租户与房东的具体约定。即有约定从约定。所谓买卖不破租赁,即在租赁关系存续期间,即使所有权人将租赁物转让他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。具体规定可见于《合同法》229条。
我国合同法第二百二十九条规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。即在租赁合同有效期间,租赁物因买卖、继承等使租赁物的所有权发生变更的,租赁合同对新所有权人仍然有效,新所有权人不履行租赁义务时,承租人得以租赁权对抗新所有权人,这在法理学上称之为“买卖不破租赁”。
二、买卖不破租赁的例外有哪些?
1、动产租赁的限制适用
从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看,该原则应当不适用于动产租赁。
2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;
如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。”即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。
3、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用
查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存,禁止被执行人转移或处分的措施,体现了国家公权对私权的干预和救济。其本质上是一种公法行为。
查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权,不动产被查封后,其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此,被查封的财产,债务人或其他人擅自处分的,该处分行为无效。
4、破产财产处理过程中的限制适用
破产企业的房屋建筑作为破产财产,必然要进行拍卖或变卖,所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产,其权属同样会发生变化。
在破产案件中,对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的,在破产财产处理过程中,一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。
买卖不破租赁原则适用的前提条件是不动产的出卖人必须在订立买卖合同时履行告知义务,如实告知买方,不动产之上存在租赁关系,但是如果是卖方不履行告知义务,由此给买方造成损失的,买方可以要求卖方按照实际损失为限进行赔偿。
遇到相关问题,欢迎联系史微微律师,手机:19850716853
@史微微律师简介:男,法学学士,部门主任,中华全国律师协会会员。具有坚实的法律基础、清晰的逻辑思维和多元复合的知识结构以及多年法律实务经验,熟练掌握国家各项政...More>>
·刑事起诉书格式是怎样的?
绝大多数刑事案件都是由人民检察院代表国家向法院提起诉讼的,因此刑事起诉书又叫做公诉词,这是由人民检察院来起草的。但是这个刑事起诉书格式是怎样......
·生癌症可以一直请病假吗
不可以,职工因患病或非因工负伤,需要停止工作医疗时,根据本人实际参加工作年限和在本单位工作年限,给予三个月到二十四个月的医疗期。实际工作年限......
·失职致使在押人员脱逃罪既遂判刑规定方式是什么
失职致使在押人员脱逃罪既遂判刑规定方式是什么依据我国《刑法》第四百条第二款司法工作人员由于严重不负责任,致使在押的犯罪嫌疑人、被告人或者罪犯......
·故意伤害罪轻伤的量刑辩护标准是什么?
故意伤害罪轻伤的量刑辩护标准是什么?故意伤害罪轻伤的量刑辩护标准是在三年以下有期徒刑的这样一个刑期来进行辩护,毕竟对于当事人员来说应该尽量的维......
·离婚后如果一方无力抚养孩子应该怎么办
离婚后如果一方无力抚养孩子应该怎么办一、如果无力抚养孩子怎么办?有以下情况之一的可以变更孩子抚养权:夫妻离婚后的任何时间内,一方或双方的情况或......
·房改房可以进行交易吗?
房改房可以进行交易吗?一、房改房可以进行交易吗?1.房改房和商品房是不同的,现在市场上出现的房改房一共有两种,一种是部分产权房,另一种是完全......
·寻衅滋事反被打轻伤应该怎么处理?
在生活中,打架的现象无处不在,打架的过程是混乱的,一般劝架的人都容易被当事人误伤,寻衅滋事,打架斗殴这些行为的性质都是一样的,都是违反了社会......
·一、男女结婚两头走还需要彩礼吗?
一、男女结婚两头走还需要彩礼吗?结婚之前由男方支付女方彩礼,法律上面是没有相关要求的。所以即使双方在结婚之前没有给付彩礼,其实对结婚证的领取也......
·私募基金募集行为管理办法
私募基金募集行为管理办法私募基金募集行为管理办法(一)对私募基金募集主体的界定根据《办法》第二条,私募基金募集包括两类主体:第一类为在中......
·除斥期间与诉讼时效有什么区别
除斥期间与诉讼时效有什么区别在诉讼过程中,有些情况下要注意诉讼时效,而有些时候又是要注意除斥期间。但其实人们对诉讼时效了解的还比较多一些,说......