一、买卖不破租赁规则的例外情形有几种?
1.租赁物是动产的。因为动产的种类繁多,且价值普遍较低,通过市场交易很容易取得,因此,没有必要给予动产租赁权以特殊的保护。此外,如果对动产租赁适用“买卖不破租赁”原则,则不利于财产的流通,不利于充分发挥财产的效用。
2.先抵押后出租的。根据法律的规定:抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。
3.被查封后出租的。查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存,禁止被执行人转移或处分的措施,体现了国家公权对私权的干预和救济。因此,被查封的财产,债务人或其他人擅自处分的,这个行为是无效的。如果承租人明知租赁物有可能被变卖,却仍然与出租人订立租赁合同,由此带来的风险只能由承租人自己承担。
4. 租赁物为破产财产,且在破产处理过程中。破产企业的房屋建筑作为破产财产,必然要进行拍卖或变卖,所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产,其权属同样会发生变化。在破产案件中,对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的,在破产财产处理过程中,一般不适用“买卖不破租赁”原则。
二、买卖不破租赁的例外情形的法律规定
1、《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”;第230条规定:“出租人出卖出租房屋的,应当在出卖之前的合理期间内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”;
2、《城市房屋租赁管理办法》第11条规定:“租赁期限内,房屋出租人转让房屋所有权的,房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”;“房屋所有人出卖出租房屋,须提起三个月通知承租人,在同等条件下承租人享有优先购买权。”
3、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定:“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。
4、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:
(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
(二) 房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
综合上面所说的,买卖不破租赁不是每种情况都是可以适用于此条款的,而且不同的条款所给出的方式就会不一样,如果房子是有任何法律纠纷的,一般就不能进行适用于此条款,所以,买卖不破租赁这四种例外的情况对于承租者来说是一定要注意。
遇到相关问题,欢迎联系史微微律师,手机:19850716853
@史微微律师简介:男,法学学士,部门主任,中华全国律师协会会员。具有坚实的法律基础、清晰的逻辑思维和多元复合的知识结构以及多年法律实务经验,熟练掌握国家各项政...More>>
·职业农民培训误工费标准是什么?
职业农民培训误工费标准是什么误工费是根据当事人的误工时间和收入状况确定的。伤者本人的误工时间根据当事人接受治疗的医疗机构出具的诊治证明确定。......
·婚后买房属于夫妻共同财产吗
如今我国的房价是普遍偏高的,人们购买一套房产本身就不容易了,因此要是夫妻说到离婚的话,那此时双方对共同房产的争夺也是比较激烈的,此时若主张分......
·单位欠缴社保,能否起诉
2010年9月最高人民法院颁发的《关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释(三)》第一条规定了劳动者以用人单位未为其办理社会保险手续,且社会保险......
·建设工程确定面积纠纷怎么办
建设工程确定面积纠纷怎么办,首先明确签订的建设工程合同是否合法有效,只有有效的合同才能受法律保护,确定是有效的建设工程合同,那么如果出现了工......
·商业车险可以单独买吗
商业车险可以单独买吗?商业车险可以单独买吗商业车险可以单独买。一般来说,汽车保险主要包括交强险和商业险两种类型。交强险是国家强制必须购买的.......
·国庆厂里不给加班费怎么办
每到国庆七天假许多工厂却相反的选择对员工加班不放假,某厂对员工不仅不放假反而进行加班安排以后不给加班费,这让辛苦的工作者很是愤怒,那么国庆厂......
·夫妻共同债务使用时间是什么
夫妻间共同债务的时间标准是只要是夫妻一方在双方还存在婚姻关系,即算是双方的共同债务,如果双方此时没有婚姻关系或者是婚姻关系已经解除,阿么就属......
·民事经济纠纷可以仲裁吗
可以的,依据我国仲裁法的规定,经济纠纷中属于民事纠纷,如果双方有约定通过仲裁解决的,仲裁是可以解决经济纠纷的。申请仲裁裁决强制执行必须在法律......
·餐厅里使用童工违法吗 ?
用人单位在进行员工招募的过程中,除了需要考虑员工的专业是否对口外也要对用人成本的高低有所思虑,而招募童工相对来说性价比比较高。童工虽然在工作......
·丈夫去世公婆抚养孙子是不是法定的义务?
丈夫去世公婆抚养孙子是不是法定的义务?对孙子是否具有法定的抚养义务—视情况而定。1、根据婚姻法第28条:有负担能力的祖父母、外祖父母,对于父母......
·离婚诉状共同债务应当如何承担?
离婚诉状共同债务应当如何承担?一、离婚诉状共同债务应当如何承担?离婚诉状共同债务应当说清楚是属于夫妻共同的债务,还是属于个人所欠下的债务,......