19850716853
一、先抵押后出租破买卖不破租赁吗?
可以打破的，即“先抵后租”情形，不适用买卖不破租赁原则。买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。
《民法典》规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”
《城市房屋管理办法》第十一条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。”
据此可知，是否适用买卖不破租赁原则，主要是根据抵押行为是否在租赁期间发生的。只有在租赁期间发生的抵押行为才适用该原则，租赁合同效力不受影响。
二、买卖不破租赁适用范围
从买卖不破租赁原则的确立过程可以看出，该原则主要适用于土地、房屋等不动产的租赁。这可以从各国立法中得到印证。
《德国民法典》第571条第 1项规定:“出租的土地在交付转承租人后，由出租人让与第三人时，受让人代替出租人取得在所有期间因租赁关系所产生的权利和义务。”即规定了土地租赁契约中，出让不破租赁。
值得注意的是，这些国家或地区的“买卖不破租赁”是指不动产租赁而言。这是因为，“以居住营业或农耕为目的，而承租他人之不动产，各国立法为谋求社会生活之安定及增进，均采取巩固承租人地位之方针。”是否有国家规定该原则同样适用于动产租赁，由于笔者孤陋寡闻，不敢贸然作出判断。
我国在合同法出台之前，司法解释也明确规定该原则仅适用于房屋买卖。而在司法实践中，当事人援引该原则予以抗辩的也绝大多数仅限于房屋租赁。对此，结合其他国家和地区的立法，大多数学者主张对我国合同法229条所确定的买卖不破租赁原则应当仅限于房屋等不动产的租赁。
在我国，由于土地属于国家所有或者集体所有，单位或个人仅有土地使用权。根据宪法的规定，土地使用权可以依法转让、出租，那么，对于存在于土地使用权之上的租赁合同，在土地使用权转让时，其租赁关系亦应仍然有效，即应当类推适用买卖不破租赁原则。
买卖不破租赁原则在适用之后，不动产的承租人与新出租人之间新建立起的租赁关系是不需要重新订立合同的，双方按照原租赁合同享有权利和履行义务即可，但是如果是承租人一方不按时向新出租人缴纳租金的，新出租人一方有权直接收回出租物。
遇到相关问题，欢迎联系史微微律师，手机：19850716853
@史微微律师简介：男，法学学士，部门主任，中华全国律师协会会员。具有坚实的法律基础、清晰的逻辑思维和多元复合的知识结构以及多年法律实务经验，熟练掌握国家各项政...More>>
·骑摩托车醉驾会掉销c1吗？
骑摩托车醉驾会掉销c1吗法律规定摩托车醉驾的司机会面临所有驾驶证一并吊销的处罚。醉酒驾驶机动车辆，吊销驾照，5年内不得重新获取驾照，经过判决后处......
·住建部工程质量标准的任务是什么？
住建部工程质量标准是我国住房城乡建设部发布的有关开展工程质量管理标准化工作提出的内容。是对工程质量管理标准化提出的意见。住建部工程质量标准的......
·集体经营性建设用地流转收益有何意义?
集体经营性建设用地流转收益的意义农村集体经营性建设用地入市是指将农村集体所有土地(除农用地、宅基地、公益地外)用于非农建设的土地。在符合规......
·指定监护，实际上是选定监护。
指定监护，实际上是选定监护。即在法定监护人中选择确定监护人，属于法定监护的具体落实和适用，或谓法定监护的实施方式，而并非在法定监护人之外指......
·夫妻离婚后共同债务如何分割？
夫妻离婚后共同债务如何分割？一、夫妻共同债务如何分割? 我国婚姻法规定了离婚债务如何分割的相关问题，确定离婚债务分割首先需要确定离婚债务......
·购房没有合同收了定金毁约会退还吗？
购房没有合同收了定金毁约会退还吗?购房时的定金一般是不会退还的，已交定金，定金合同成立，收受定金的卖方不能履行约定债务，应当双倍返还定金。《中......
·合同订立的形式包括哪几种
合同订立的形式包括哪些合同的形式，是指合同当事人意思表示一致的外在表现形式。我国民法典规定：当事人订立合同可以采用口头形式、书面形式和其他形......
·一、房产公证遗嘱继承后买卖可以吗?
一、房产公证遗嘱继承后买卖可以吗?可以，房产在办理公证遗嘱过户后，产权发生了改变，可以进行自由的交易处理。继承取得房产的，房产过户后即可以出......
·合同违约金上限是多少
合同违约金上限是多少？在我们日常生活中，会有遇到签订合同但是违约的情况。对于一方的违约，另一方是需要按照合同向违约方收取违约金的，至于违约金......
·新刑法虚假诉讼罪的定义是什么？
新刑法虚假诉讼罪的定义是什么?根据《中华人民共和国刑法》第三百零七条之一的规定，虚假诉讼罪是指以捏造的事实提起民事诉讼，妨害司法秩序或者严......
·浙江省盗窃罪的司法解释是怎样的
盗窃的这种行为不仅仅是道德品质上的问题，构成盗窃罪的话就已经违反了刑法。其实我们相信生活当中所有人都知道盗窃的这种行为是不对的，可是仍然有很......
