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回迁房纠纷案件涉及的主要法律问题

回迁房纠纷案件涉及的主要法律问题
  
  1)法律物权、事实物权的概念以及二者的关系。
  
  纠纷:回迁房的不动产登记尚未办理完毕,该房屋的物权是否设立?在现有条件下是否具备确认所有权归属的条件?
  
  法律意见:
  
  1、《物权法》第五条 物权的种类和内容,由法律规定。该条规定的是物权法定原则,也就是说物权的种类和内容不允许私自创设。”
  
  2、《物权法》第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。本条规定的是因事实行为而设立或消灭物权,回迁房已经因开发商的合法建造行为而早已设立,购房者通过购买行为也已经取得了回迁房的所有权,即已有设立物权,只是目前没有完成登记而已。没有完成登记不等于回迁房不具有法律意义上的物权。”
  
  3、物权登记是物权法赋予相关登记机关的一个法律义务,对于法定的物权登记机关则是一个则无旁贷的法律义务,两者不能混淆。
  
  2)遗产的范围以及法定继承应当继承的范围。
  
  纠纷:回迁房是否可以继承?
  
  法律意见:
  
  1、根据我国《继承法》第二条 继承从被继承人死亡时开始。
  
  2、第三条 遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,包括:(一)公民的收入;(二)公民的房屋、储蓄和生活用品。
  
  3、若回迁房的物权已经设立,那么依据现行法律规定,该房屋依法应当予以分割继承。
  
  二、购买回迁房要注意的事项
  
  (一)一定要约定房产过户和交房的时间
  
  签订回迁房买卖协议时,出卖人并没有取得房产证,无法办理过户手续。因此,一定要约定房产过户的时间,实践中虽然不能保证何时取得房产证,但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。
  
  签订回迁房买卖协议时,要确定具体的交房时间,若在签订合同时就是现房,则可以约定缴纳首付之日即为交房时间。
  
  (二)严防“一房多卖”的发生
  
  回迁房买卖无法办理预告登记,这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻,一旦房价高涨,违约成本过低,出卖人极有可能将房屋出售给他人。在房屋买卖合同都有效的情况下,办理了交付或者登记手续,才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同,不违反法律的禁止性规定,均应当是有效的合同。购房人一定要注意这一点。
  
  (三)买方不要一次性付全款
  
  没有房产证的房屋买卖存诸多风险,违约责任的规制显得非常重要。但要求违约方承担违约责任,需要缴纳法院诉讼费用、律师费,还需花费时间等成本。如果买房留有尾款,而卖方认为违约所得小于尾款时,买方的违约机会将会大大降低。当然,具体如何将为款留下,且能顺利地完成买卖协议的签订,需要房产经纪人或者买方较高的谈判技巧。
  
  (四)要求卖方的配偶签名
  
  实践中,回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,根据婚姻法的有关规定,该房产应属于夫妻共同财产,一方处分应当得到另一方的同意,否则可能产生两类法律后果:其一,若房价上涨,而配偶借口不同意出卖房屋,则有可能产生无效的法律后果;其二,若在过户之前,卖方夫妻离婚,则涉及到共同财产的分割问题。以上两种情况,只要卖方配偶签名,并辅之以必要的条款,则基本上能够预防。
  
  另外,在购买回迁房的时候也应当注意购房协议,对当中任一项条款都要认真看清,其实无论回迁房还是商品房,在购买原则上是一样的,签字、证件、付款这些都是必备程序,也是最为关键的,都是取得房屋产权和处理纠纷过程中的凭证之一,因此,务必要慎重。
  
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