承租人在租期内擅自转租房屋,也就是说没有经过原房东的同意,而
一、擅自转租房屋的有效吗
最高法院司法解释规定,“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效”;“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持”。从该司法解释的文义来看,承租人擅自转租行为是无效的,这也可以从最高法院奚晓明主编《关于城镇房屋租赁合同司法解释理解和适用》一书中的观点得到印证。
最高法院这一规定,违背了“体系解释”和“当然解释”的民法解释规则。
1、合同法第224条规定:“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”及第228条规定:“因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、收益的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金”。
依照民法体系解释规则,从224条规定可以看出,如果出租人不解除原租赁合同,转租行为不受影响。其次,228条规定所谓的承租人可以要求减少租金,当然是指合同有效为前提的。
2、转租行为所导致房屋占有和使用转变,是否属于“处分行为”呢?
按照我国合同法第51条无权处分的规定来看,我国相当一部分权威学者认为,无权处分的债权合同属于效力待定。举重而明轻的当然解释告诉我们,既然无权处分他人物权的债权合同也不过是效力待定,那么转让对权利人财产影响更小的所有权权能的效力,就不可能是无效的。当然,现在主流观点认为,涉及无权处分的债权效力是有效的,那么转租行为的合同效力更应当有效。
法律应当赋予当事人合同自由,不应该随意干涉,司法解释将房屋擅自转租的行为认定为无效,显然缺乏依据。我们认为,房屋擅自转租行为,可以比照无权处分行为,其转租的债权效力应当具体情况具体分析,给次承租人提供更为灵活的司法救济。
二、承租人擅自转租怎么办
因为转租产生的法律关系应当按照如下原则处理:
1、出租人与承租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。
2、承租人与次承租人之间,成立租赁关系,其关系按照租赁合同的一般规定处理。
3、出租人与次承租人之间本无直接的法律关系,但是处于对双方当事人权利的保护,我们认为:次承租人得直接向出租人履行承租人应当履行的义务,同时次承租人享有原承租人的相应权利。
承租人未经出租人同意转租的,产生如下法律关系:
1、承租人得解除其与次承租人之间的租赁合同;
2、出租人得直接从次承租人处基于所有权或其他权利取回租赁物,次承租人不得基于其与转租人之间的租赁合同对抗出租人;
3、次承租人得向转租人主张租赁合同违反的违约责任。
综上可知,若承租人擅自转租房屋的话,那么该行为是被法律认定为无效的。当然,对于原房东来讲,要是发现承租人擅自转租房屋的话,此时可以要求解除租赁合同,并要求承租人承担违约责任。遇到相关问题,欢迎联系史微微律师,手机:19850716853
@史微微律师简介:男,法学学士,部门主任,中华全国律师协会会员。具有坚实的法律基础、清晰的逻辑思维和多元复合的知识结构以及多年法律实务经验,熟练掌握国家各项政...More>>
·哪些行为构成敲诈勒索?
哪些行为构成敲诈勒索?一、哪些行为构成敲诈勒索犯罪敲诈勒索罪是指以非法占有为目的,对被害人使用威胁或要挟的方法,强行索要公私财物的行为。......
·在交通事故发生之后
在交通事故发生之后,首先不管是不是在上下班途中,都必须在二十四小时内备案。怎么判断是不是工伤呢?根据我国《工伤保险条例》的相关规定,员工如果在......
·担保法规定专利权可质押吗
担保法规定专利权可质押吗?专利权可以质押,《担保法》规定的质押分为动产质押和权利质押两种形式。该法第75条规定:“依法可以转让的商标专用权,专利......
·在我国劳动关系期满视为延续吗?
为了充分维护广大劳动者的合法权益,我国制订了完备的法律体系,其中就包括和劳动者密切相关的劳动法。可是,许多人不太了解劳动关系期满的含义和具体......
·之前羁押缓刑期限怎么折抵?
不予折抵缓刑期,但是可以折抵刑期。首先,根据我国《刑法》的规定,缓刑不是刑种,而是刑罚具体运用上的一种制度,宣告缓刑必须以判处刑罚为前提,它......
·一、健身房劳动合同的内容有哪些?
一、健身房劳动合同的内容有哪些?健身房劳动合同的内容有:合同期限、乙方工作内容(需填写)、甲方的权利与义务、乙方的权利与义务、聘用合同的变更......
·哪些遗产是不能继承的,继承遗产是否有时效限制
现实生活中,在遗产继承发生后,继承人在继承分割被继承的遗产时,要注意的是,并不是被继承人的所有的遗产都是可以拿来继承分割的。那么,具体来说,......
·工作10以上员工辞退赔偿标准是什么?
一、工作10以上员工辞退赔偿标准是什么?依据我国劳动合同法的规定,用人单位辞退劳动者的,劳动者每工作满一年的,可以获得一个月工资作为经济补偿......
·子女非男方亲生离婚时可提抚养权吗?
子女非男方亲生离婚时可提抚养权吗?可以提出抚养权分割,原夫妻双方收养的子女,任何一方在离婚时可以主张抚养权;一方亲生的子女,另一方和子女形成抚......
·职务侵占罪减刑要满足什么条件
对于职务侵占犯罪的犯罪分子来讲,如果是被判处管制、拘役、有期徒刑或无期徒刑的话,在服刑期间就有可能减刑,意味着日后会提前被释放。那么职务侵占......
·一、酒驾和醉驾分别属于何种违法行为?
一、酒驾和醉驾分别属于何种违法行为?新修订的《刑法》将于5月1日起施行,“危险驾驶”入罪引起社会高度关注,明显加大了对醉驾、飙车等危险驾驶行为......