史微微律师
史微微律师法律网
20.nj64.com
南京史微微律师电话19850716853

企业拆迁需要哪些评估,需要注意哪些问题?

企业拆迁需要哪些评估,需要注意哪些问题?
  
  根据国家对于土地资源的需要,政府会对农民土地、房屋或企业的土地进行征收。企业拆迁所面临的问题比农民的土地或个人的房屋拆迁多很多,企业在拆迁前与拆迁中要对企业进行评估,只有进行准确的评估,企业才能获得应得的权益。下面,的我们就带您了解一下企业拆迁需要哪些评估,和需要注意哪些问题。
  
  一、法律依据
  
  国有土地企业评估依据:《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条“房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。  房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。”、第三十四条“房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款,对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款,并记入信用档案;情节严重的,吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”、《国有土地上房屋征收评估办法》等等规定。
  
  集体土地上企业评估:《土地管理法》、《物权法》、《中小企业促进法》、省市一级地方法规和规则政策性文件等。
  
  二、从事实角度讲需要注意的问题
  
  工厂拆迁,涉及企业的人、财、物,产、供、销,影响到企业的方方面面,因此,对于企业这一损失的评估也比较复杂。这不但关系到需要工厂拆迁的政府,还涉及作为当事人的企业,因此,又不能不予以重视。一般来说,工厂拆迁对企业的影响或者说对企业生产经营方面造成的损失,可分为三个阶段,即:拆迁准备阶段、拆迁阶段和拆迁后恢复正常生产阶段。这三个阶段的损失可以一条曲线来表示,即开始从零开始逐渐上升(拆迁准备阶段),上升至最高值(拆迁阶段),然后从最大值逐渐下降至零(拆迁后生产恢复阶段)。
  
  下面,就这三个阶段分别进行一些分析:
  
  (一)拆迁准备阶段:
  
  ⑴ 因工厂的客户得知该企业拆迁的消息,从而对其交货能力缺乏信心,因此定单会逐步减少转移;
  
  ⑵拆迁企业不能在原地上新产品和扩大生产规模,丧失了发展的赢利机会;
  
  ⑶由于工厂将要拆迁,对原材料的定货将逐步减少,这势必在与原材料供应商的价格谈判中处于不利地位;
  
  ⑷由于工厂将要拆迁,企业管理层必然为此投入精力,因此影响了工厂拆迁前的生产管理;
  
  (5 )工厂新址建设的一系列费用,包括征地、规划设计、厂房基建、装修、工厂配套设施的建设等等。在这个阶段,企业所受到的影响和损失是从零开始,并曲线上升。
  
  (二)拆迁阶段:
  
  在搬迁阶段,工厂完全停工停产。业务收入为零,但,企业的另一些开支仍需要支付,包括:
  
  ⑴生产经营中仍需要支付的费用:
  
  A 、职工的薪酬(包括工资、福利、社保)以及当涉及职工后勤服务的建筑也需搬迁时、还需要保障职工的后勤需求; B、生产设备、运输设备、办公设备按月计提的折旧费用; C 、管理费用;D 、不在搬迁范围内的销售、营业网点的日常开支(房租费等)。
  
  (2)财务费用:
  
  因工厂拆迁贷款的利息支出。在这一阶段,拆迁对企业的影响和导致的损失曲线上升,可能达到峰值。
  
  (三)、拆迁后生产恢复阶段:
  
  在这一阶段,设备的安装调试工作将逐步完成,生产和管理秩序逐步恢复;客户对企业交货能力的信心逐步得到恢复;原材料供货渠道逐步稳定;企业管理层主要精力逐步转移;员工的情绪也逐步稳定;最后使工厂的生产效率达到拆迁前的水平,或因工厂新址各种条件的改善,而超过了过去。在这个阶段,企业拆迁的影响和损失的曲线是下降的,直至零。
  
  三、从法律角度应当注意的问题
  
  1、评估机构应当由被拆迁人指定。这一点往往是最容易被忽视的,从实践经验来看,自行选定的评估机构同政府私自选点的机构评估结果最多的相差一倍还多。
  
  2、停产停业损失补偿。路永强律师在实际办案过程中发现,很多评估机构是没有对停产停业损失进行评估的,这一项在整个企业拆迁补偿结果中占有相当大的比重,一般按照经营效益、营业额、利润额等条件确定。
  
  3、评估漏项。由于被拆迁的企业主不具有相关知识,在评估报告中漏项是最常见的问题之一。比如上面拆迁阶段中的ABCD四项。
  
  4、什么时候评估。有些地方政府在拆迁过程中,总是想先跟企业施压,绝口不提评估事宜,也不出具征收决定和征收补偿安置方案决定,这也是需要密切注意的违法行为。
  
  企业拆迁需要哪些评估根据企业性质和实际情况的不同有所区别,但是不变的是,评估的准确性要求都是非常高的,评估时要对企业的各方面进行详细的分析,这样才能获得最大的经济补偿,为企业争取更多的利益。在企业拆迁评估过程中,都要严格遵循法律的规定,评估的合法性也是获得补偿的要求之一。
  
  遇到相关问题,欢迎联系史微微律师,手机:19850716853

@史微微律师简介:男,法学学士,部门主任,中华全国律师协会会员。具有坚实的法律基础、清晰的逻辑思维和多元复合的知识结构以及多年法律实务经验,熟练掌握国家各项政...More>>

·公司法人名字变更的流程是怎样的
      公司法人名字变更的流程是怎样的?相信很多人都不了解什么是公司法人,一般来说,公司法人并不是一个人,而是指有独立处理民事权利的企业组织。那么......


·工程开始施工的条件是什么
      一般建筑工程施工需具备的开工条件包括以下:在文件审批方面需要的开工条件:1)施工图经过审核(现在规定由具有审图资质的第三方企业审图)并加盖审图......


·子女轮流抚养协议书怎么写
      子女轮流抚养协议书怎么写一般在夫妻离婚的时候,对于未成年子女的抚养问题都是允许先进行协商的,如果可以协商达成一致的话,则此时对孩子的伤害也比......


·关于故意犯罪的几种形态
      关于故意犯罪的几种形态一、关于故意犯罪的几种形态故意犯罪形态分为犯罪预备、犯罪未遂、犯罪中止和犯罪既遂。1、犯罪预备:指为了犯罪,准备......


·侮辱谩骂他人触犯哪条法律?
      如果侮辱谩骂他人的情节严重到构成了侮辱罪,就触犯了中华人民共和国刑法第二百四十六条。法律中的侮辱罪,指的是当事人采用暴力手段或其他方式,不加......


·房产他项权抵押预告登记的效力是否有优先受偿权
      拥有对房屋的他项权才能对房屋进行行驶的权利,那么在我国对于房产他项权抵押预告登记的效力是否有优先受偿权这一问题,下面就由我们为您整理相关法律......


·股东协议的违约金一般多少合适?
      股东协议的违约金一般多少合适?依据我国合同法的规定,合同违约的违约金如果合同有约定的,按合同约定支付,如果没有约定的,可按实际造成的损失支付......


·井巷工程质量保修期为多久?
      为了保障消费者的权益,当今社会的大部分商品或者工程都有着保修期。保修期是一项相对公平的在消费者和商家之间权衡利益的项目。井巷工程质量同样也有......


·判一年能假释吗
      满足假释的条件就可以申请假释。适用假释必须符合法定的条件,即犯罪分子认真遵守监视,接受教育改造。确有悔改表现,假释后不至再危害社会,这是适用......


·刑事诉讼法笔录法条中有哪些规定?
      笔录作为刑事案件的重要证据,也是嫌疑人维护自身合法权益的有力工具。笔录中嫌疑人的资料越详细,越能增加真实有效性。提高资料细节准确度也可有效阻......


·酿酒作坊需要什么手续?
      酿酒作坊需要什么手续?白酒属于食品的一种,因此安全性是第一位,开小型酒坊就应该严把质量关,因此根据《食品安全法》第二十九条的规定,国家对食品的......


首 页 | 法律咨询 | 联系我们
Copyright © 2000-2023 史微微律师 All rights reserved.
律师热线:19850716853
19850716853
点击这里给史微微律师发消息


在线法律咨询