史微微律师
史微微律师法律网
20.nj64.com
南京史微微律师电话19850716853

抵押预售商品房是否有效

抵押预售商品房是否有效 一、抵押预售商品房是否有效
   (一)房地产开发企业对预售商品房设立的抵押
  商品房预售合同是买卖合同,房屋竣工交付前的所有权人是房地产开发企业,所有权人对自己的财产有完全的自主权,房地产开发企业当然可以用在建的房屋进行抵押。但此时,如果预售方已经通过签订预售合同将房屋预售给购买方,购买方依据预售合同享有针对特定对象的一种请求权和获得将来利益的期待权,在性质上属于债权。而预售方将待售房屋抵押后,抵押人获取的抵押权则是一种物权。
  如果预售方不能如期与抵押权人结清债务,依据物权优于债权的原理,抵押权人特优先对房屋行使抵押权,这对购买方是极为不利的。因此对已经预售的商品房再抵押应属无效。
  对于特殊情况,须以预售房屋设立抵押的,应严格规定设立条件和设立抵押贷款占开发房屋价值的比例,避免开发商完全“借鸡下蛋”。并且,对于设立已抵押的合同,在开发商未将贷款还清前,应将购房者的部分房款提存于银行,在交易房屋权利无瑕疵的保证的前提下,开发商才能得到该笔房款。
   (二)购买方对顶售商品房设立的抵押
  购买方对顶售商品房设立的抵押,实际上多为预售商品房的贷款抵押。这种抵押是以未来将取得的权益作为抵押物。由于我国对预售商品房合同实行登记备案制度,这种未来可以得到的房地产,经过登记、备案已经特定了,因此它是可以作为抵押物的,与房地产抵押的特定性并不矛盾,况且,预售商品房抵押也是符合国际通行做法的。因此,预售商品房的购买方对预购的房屋设立抵押是有效的。
   (三)双方重复抵押。
  实践中,经常出现开发商已设立抵押的预售房屋,购买方在购房时又以该房为标的设立抵押,使抵押权人和预购方的利益风险系数明显增加。对重复抵押行为,应当认定无效。
   二、预售商品房抵押效力是怎样的
  购买方以预售商品房设立抵押,应当同时具备以下条件,抵押行为方可有效:
  (一)抵押人是预售商品房的购房人。购房人购买在建的商品房后,对所预购商品房享有所有权之期待权,购房人以预售的商品房作为抵押,是对其享有的权利进行的处分。
  (二)购房人与预售人签订了《商品房预售合同》,按合同约定支付了到期购房款,抵押时要提供付款凭证。
  (三)商品房预售合同须为有效合同。预售商品房抵押是以预购的商品房作为抵押标的,要使抵押行为有效,预售人与购买人之间的预售关系合法有效是重要前提。若预售行为违法无效,建立在此基础上的抵押行为必然无效。
  (四)预售商品房抵押须办理抵押登记。《民法典》规定,当事人以房地产抵押时,应当向县级以上人民政府规定的部门办理抵押登记,抵押合同自登记之日生效。
  鉴于这种情形,在这里要提醒打算购房的您们,在购房时,要对所购房屋的产权有无暇疵作出清楚的了解。对于设立抵押的房屋,在开发商未将贷款还清前,应将购房者的部分房款提存于银行,在交易房屋权利无瑕疵的前提下,再付给开发商该笔房款。
  
  
  遇到相关问题,欢迎联系史微微律师,手机:19850716853

@史微微律师简介:男,法学学士,部门主任,中华全国律师协会会员。具有坚实的法律基础、清晰的逻辑思维和多元复合的知识结构以及多年法律实务经验,熟练掌握国家各项政...More>>

·偷税漏税处法都是什么?
      一、偷税漏税处法都是什么?偷税漏税处罚是:逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金;数额巨......


·交通违章罚单过期不交如何处理?
      交通违章罚单过期不交如何处理?一、交通违章罚单过期不交如何处理1、公安部颁布的《道路交通安全违法行为处理程序规定》中设定了滞纳金上限,即到......


·取保候审后逃跑的后果有哪些
      取保候审后逃跑的后果有哪些一、取保候审后逃跑的后果有哪些首先,其所缴纳的保证金会被没收;如果是提出保证人的话,保证人没有及时报告犯罪嫌疑人......


·减刑的限度有多大,一般可以减刑多久
      减刑针对的是已经在服刑的,被判处管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑的犯罪分子。通常在满足了法律规定的减刑条件后,才能进行减刑。但具体减刑多少还需......


·铁路运输损害赔偿的方式有哪些
      铁路运输损害赔偿的方式有哪些一、铁路运输损害赔偿的方式有哪些1、办理保价运输的货物,全批货物灭失时,赔偿金额最高不超过保价金额;部分损失时,赔......


·工程款欠钱不还怎么办?
      工程款欠钱不还怎么办?工程款欠钱不还可以通过和对方协商的方式也要求对方偿还工程款。或者诉讼解决。欠钱不还报警无法解决问题。欠钱不还属于民事案件......


·法人代表民法总则限制规定是什么?
      法人代表民法总则限制规定是什么?我们知道法人代表一直是我们所关注的公司人物,在公司的主要人物中法人是重要的一位,法人代表具有的权利是比较大......


·打的假借条法院会查对方流水吗?
      打的假借条法院会查对方流水吗?打的假借条法院会查对方流水的,查对方流水是属于调查的一个内容。强迫打虚假借条是不具有效力的,我们国家规定一个借条......


·一、代通知金的计算标准怎么样规定的?
      一、代通知金的计算标准怎么样规定的?《实施条例》规定“代通金”的支付标准,应当以上个月的工资标准确定,但只以单月的工资为准,可能过高或过低,既......


·在我国可变更合同概念是怎样的
      其实所有的合同在签订以后都会随着实际情况的变化,针对当中的某些条款适当的进行调整,也就是对合同进行变更。合同变更并不是一件复杂的事情,但变更......


·可能大家在生活当中,关于小产权房子也多多少
      可能您在生活当中,关于小产权房子也多多少少有听说过。不过很多人对小产权房的大概了解就是,在房屋拆迁过程当中,政府给补发的房子大多数情况下都属......


首 页 | 法律咨询 | 联系我们
Copyright © 2000-2023 史微微律师 All rights reserved.
律师热线:19850716853
19850716853
点击这里给史微微律师发消息


在线法律咨询