商品房买卖认购书的预约
预约的构成,一般来说,需要考察两方面的要件:(1)预约的形式问题。如果将要签订的正式合同(本约)有强制的形式规定的,“不得以预约迂回为脱法行为,若预约的内容已有拘束力时,不论其是否尚须为主契约的缔结,于预约中应适用与主契约相同的形式规定,一如此拘束存在于主契约的情形,以防止脱法行为。”(2)预约的确定性问题。“若以预约所建立的缔约义务,并不充分确定,亦无法解释确定预约的内容,则其义务及预约本身均不生效力。”例如,当事人间“我们愿意共同成立一家公司”的约定,其确定性尚不够充分,因为当事人对于公司的目的、所在地以及法律形态等尚未有合意的存在,仅仅是表达了愿意合作的愿望而已。这种意向,没有具体的履行内容,即使赋予其履行的效力,具体操作上,也因为履行的变数太大,而没有履行的可能性。但在何种情况下,预约的确定性为已足?在预约具备本约所有条款情况下,该预约名为预约,实为本约,就没有区分预约与本约的必要。这两者之间的平衡,往往难以把握,需要法官根据个案的不同情况,加以辨别。
具体就商品房买卖认购书而言,从其目的考察,当事人签约的目的在于为将来订立正式房屋买卖合同作约定,这在目的上符合预约的基本特征。
(1)商品房买卖认购书的内容须有确定性。从商品房买卖认购书的内容上考察,由于预约必须具有确定性,故其应当具备将来要订立的本约中的主要内容。作为商品房买卖的预约而言,商品房买卖认购书的内容一般包括:双方当事人基本情况;房屋基本情况(含位置、面积等);价款计算;订立正式购房合同的时限约定。如商品房买卖认购书的内容的确定性程度不够,则只能认为该商品房买卖认购书仅仅是合同意向书而己,没有法律约束力。
(2)区分商品房买卖认购书与房屋买卖合同的实质要件:出卖人已经按照约定收受购房款。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”该条规定突破了预约具备本约内容即构成本约的一般理论,认为即使商品房买卖认购书具有买卖合同的内容(预约的确定力强度达到本约),但仍不能认为该商品房买卖认购书的实质已经是买卖合同。要直接认定以商品房买卖认购书的名义签订的合同(预约)为房屋买卖合同,必须有买受人交付购房款的行为以及出卖人收受购房款的行为。遇到相关问题,欢迎联系史微微律师,手机:19850716853
@史微微律师简介:男,法学学士,部门主任,中华全国律师协会会员。具有坚实的法律基础、清晰的逻辑思维和多元复合的知识结构以及多年法律实务经验,熟练掌握国家各项政...More>>
·租房合同中优先购买权的约定是什么?
一、租房合同中优先购买权的约定是什么?出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房......
·一、起诉离婚第三者归还夫妻共同财产可以吗?
一、起诉离婚第三者归还夫妻共同财产可以吗?起诉小三归还夫妻财产法律一般是会支持的。夫妻俩对于婚后共有财产,有共同和平等的处置权,但是在处置财......
·最新婚姻法关于抚养费的规定有哪些?
现在很多父母只知道办理离婚手续,却忘记了要支付子女抚养费。抚养费是父母给予子女的费用,最新婚姻法对抚养费的多项内容进行了详细的制定。子女抚养......
·一、电子厂可以随时辞职吗?
一、电子厂可以随时辞职吗?不可以随时辞职,按照《劳动合同法》的规定,劳动者解除劳动合同,应当按照法律规定,提前30天以书面形式提出。如果员工不辞......
·私募与非法集资的区别体现在哪些方面?
私募是一些上市企业增加营业资金的主要方式之一,具有合法性;而非法集资是一种以非法占有为目的侵占他人财产的行为。有些企业单位打着募集基金的口号进......
·公然侮辱他人治安处罚标准是什么
公然侮辱他人治安处罚标准是什么一、公然侮辱他人治安处罚标准是什么?侮辱他人治安处罚是处五日以下拘留或者五百元以下罚款;情节较重的,处五日以......
·隐名股东实质说法是什么?
隐名股东实质说法是什么?隐名股东也叫实际投资人,是指依据书面或口头协议委托他人代其持有股权者。与隐名股东对应者,通常被称为显名股东。隐名投资是......
·一般纳税人税率是怎样计算的
一般纳税人税率是怎样计算的一、哪些是属于一般纳税人?1、增值税2、企业所得税二、一般纳税人税率如何计算?(一)增值税:增值税是以商品(含......
·用人单位怎样签订劳动合同
用人单位怎样签订劳动合同用人单位签订劳动合同应遵循以下原则:1、合法原则:合法原则要求劳动合同的形式合法和内容合法。按照劳动合同法的规定,除......
·安徽省年农村征地补偿标准是什么
安徽省年农村征地补偿标准是什么随着社会经济的发展,农村征地现象也越来越多了,农村征地补偿标准关系到农民的切身利益,农民也变得越来越关心新政......
·不属于医疗事故的情形有哪些?
不属于医疗事故的情形有哪些?一、不属于医疗事故的情形有哪些我国的《医疗事故处理条例》也规定,有下列情形之一的,不属于医疗事故:医疗机构......