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怎样买卖按揭房 按揭房买卖有什么限制

怎样买卖按揭房?按揭房能不能卖取决于按揭买房的人是否已经取得了产权,目前我国法律政策明确规定房屋必须在取得产权证后能才进行交易。如果购房者的按揭房还没有取得房产证,是不能正常上市交易的。
  
  一、怎样买卖按揭房
  
  (一)办理转按揭需要的材料:
  
  1、普通房贷的所有资料。
  
  2、转按揭申请书。
  
  3、有效的身份证原件和复印件。
  
  4、《借款抵押合同》原件和《提前还款申请书》。
  
  5、转让合同、协议或意向书。
  
  (二)办理转按揭的程序有:
  
  1、新购房者向银行提出转按揭申请,同时提交相关材料,例如《商品房买卖合同》原件,新购房者的个人资料。
  
  2、新购房者支付不低于30%的首付款并取得收据。
  
  3、银行审核通过后,与新购房者签订新的借款合同。
  
  4、原房主办理贷款抵押登记注销,新购房者办理房屋买卖合同登记和贷款抵押登记。
  
  5、原房主办理退保手续,新购房者办理保险手续。
  
  二、按揭房买卖有什么限制
  
  贷款所购房屋转让时,受多种合同关系约束,存在多个房地产权利人:
  
  (一)抵押房屋的转让。
  
  采取所购房屋抵押担保方式办理的个人住房贷款,贷款银行作为抵押权人,对卖房人的房屋享有抵押权,未经贷款银行同意,卖房人不能办理房屋买卖过户手续。而贷款未还清前,银行无法同意卖房人办理解押手续,这样,房屋买卖双方和贷款银行就陷入一个交易死循环。
  
  (二)第三方保证、质押、其它房屋抵押对房屋转让的影响。
  
  借款人采用第三方保证、质押、其它房屋抵押的,贷款所购房屋转让时也应先征得贷款银行书面同意,并与银行、购房人协商好购房资金归还银行贷款的结算方式,避免因未经银行同意转让贷款所购房屋,或转让房屋所得价款未及时偿还银行贷款而被银行罚息,甚至收取违约金。
  
  (三)无论何种情况,房屋转让前,都应及时办理各类合同的变更手续,房屋转让后,应及时办理贷款提前还款和房屋过户手续,以及《借款合同》和相关担保合同的终止手续。
  
  (四)目前房屋转让基本上通过中介机构进行,大的房屋交易市场往往与银行有二手房贷款合作关系,因此,房屋转让人通过大的交易市场转让房屋容易与银行沟通信息,简化手续。
  
  要是按揭购买的房产,此时房产证是抵押在银行的,而购房者手里面仅仅只有副本或者复印件。此时如果想要买卖按揭房的话,一般来讲是需要先取得房屋的产权的,当然要是购房者能够提前还清贷款的话,那么也是允许进行买卖的。
  
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