有抵押的房屋买卖有效吗
一、有抵押的房屋买卖有效吗
《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定:“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况,抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条规定:抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿全部债务,使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。《物权法》规定“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”
许多卖房方是以抵押贷款的方式支付购房款的,其所卖的房屋往往已设定了抵押登记。卖房方将已办理抵押登记的房屋进行转让并签订房屋买卖合同的,卖方应当通知抵押权人(如银行)并告知买方房屋已抵押的情况;如卖房方未通知抵押权人,但告知了买方房屋已办理抵押登记的情况,则抵押权人可主张房屋买卖合同无效,而买方则不能以此主张买卖合同无效;如卖方通知了抵押权人但未告知买主房屋已经抵押的情况,则买方可主张房屋买卖合同无效;如卖方既未通知抵押权人,也未告知买方房屋已经抵押的情况,则抵押权人和买方均可主张房屋买卖合同无效。
二、哪些房产纠纷可向法院起诉
1、凡以房产为标的买房、租赁、典当、建筑承包(包括勘察、设计、建筑等)、合建、代理、居间、使用、转让、确权等民事行为发生的纠纷,均可以向人民法院提起诉讼,人民法院将作为民事案件受理。
2、因单位内部分配公房使用权而产生的纠纷,如果是单位职工对单位分房决定有意见的,不属法院受理范围,不能向法院起诉;如果是受配人(或其他原旧房内应一并迁出的同住亲属占住旧房)分得新房又无理占住旧房或非受配人以单位分配不合理为由而强占公房,被侵害人(包括单位和合法受配人)可以向法院提起诉讼。
3、单位分配给职工住房使用权并订有分房合同的,职工由于本人原因而离职、辞职,或被单位除名、开除的,单位根据合同要求收回公房使用权的,可以向法院提起民事诉讼。
4、单位之间因行政调拨等原因引起的房屋纠纷,不属法院受理范围,当事人应向有关主管部门申请解决。因历史原因由行政划拨房屋使用权的,现房屋产权人要求收回房屋自用或要求明确租金的,可以向法院起诉,法院一般作为民事案件受理。
5、因违章建筑引起的房产纠纷,因违章建筑的认定、拆除引起的纠纷,应由行政机关受理,行政机关不依法处理或处理不当,当事人不服的,可作为行政案件提起诉讼。但当事人以违章建筑为标的发生的买卖、租赁、抵押等民事纠纷以及违章建筑妨碍他人通风、采光等引起的邻里纠纷可作为民事案件向法院起诉。
6、因为有关部门审批建筑执照不当,影响他人通风、采光引起的纠纷,一般应由原告向有关部门申请解决,也可向法院提起行政诉讼。
7、有关私房落实政策的案件,如私房改造中的问题,建国初期由有关部门代管的房产问题,落实华侨、港、澳、台胞私房政策的问题等,原告应向当地落实私房政策部门或有关主管部门申请解决。但有关部门按私房落实政策先落实了房产,后又撤销的,当事人对撤销的具体行政行为不服,可以向法院提起行政诉讼。
8、要求变更自己为公房承租人的,只能与公房管理单位协商解决,不能提起诉讼要求法院判决公房管理单位变更公房承租合同,因为签订合同是以双方自愿为基础,法院不能强制要求双方必需签订合同。如果当事人认为和公房管理单位与他人签订的承租合同不合法,侵害了他的利益,可以请求法院确认此合同无效。
为避免纠纷的发生,同时也为了银行利益的考虑,一般对于有抵押的房屋,在抵押没有解除之前是不允许进行买卖的。而解除抵押其实也就是提前向银行还贷,这样没有了抵押权的限制,那么当事人就可以自由的进行房屋买卖了。
遇到相关问题,欢迎联系史微微律师,手机:19850716853
@史微微律师简介:男,法学学士,部门主任,中华全国律师协会会员。具有坚实的法律基础、清晰的逻辑思维和多元复合的知识结构以及多年法律实务经验,熟练掌握国家各项政...More>>
·建筑工程项目信息管理的目的是什么?
建筑工程项目信息管理的目的是什么?建筑工程项目信息管理的目的是为了更好的管理各种建筑工程中的数据,更好的服务于建筑工程,是工程能够在法律的范......
·兰州打离婚官司律师收费标准
兰州打离婚官司律师收费标准1、一般来说,没有贵重财产分割的话,3000块够请一次律师;要是要分割贵重财产,比如房子的话,那免不了好几万。看你们有多......
·婚庆公司注册资金是多少
婚庆公司注册资金是多少一、婚庆公司注册资金是多少婚庆公婚庆公司按照行业属性属于服务行业,跟据新《公司法》规定,注册内资服务类公司,最少需要......
·盗窃罪的刑法条文有哪些
说起盗窃罪,相信您都不会感到陌生。生活中,我们的财物经常被偷,而只有在构成了犯罪的情况下,才能依法追究行为人的刑事责任。对此,我国《刑法》作......
·根据我国法律规定欠钱可以报警?
根据我国法律规定欠钱可以报警?根据我国法律规定欠钱可以报警,但是公安机关是否介入调查的话,是需要根据是否是属于刑事案件来确定,欠钱不还属于民事......
·没有抵押可以找担保公司可以贷款吗?
没有抵押可以找担保公司可以贷款吗?一、没有抵押担保公司贷款定义无抵押贷款是不以具体某项资产作为担保的借款负债形式,即不用借款人或第三方依法......
·农村宅基地确权,“一户多宅”的情况该如何分户?
通常来讲,“一户多宅”的情况只能给一处宅基地确到权,其他宅基地不能确权。但是从实践中可以看出不少地区还可以保留对房屋的使用权,但如果地上房......
·过失决水罪的犯罪构成是什么
构成过失决水罪的要件有哪些(一)过失决水罪的主体要件本罪主体为一般主体,即达到法定责任年龄、具备刑事责任能力的人均可构成。(二)过失决水罪的主观......
·2023年个人所得税怎么申请退税?
个人所得税怎么申请退税?1.领取并填写登记表。企业在取得有关部门批准其经营出口产品业务的文件和工商行政管理部门核发的工商登记证明后,应于30日内......
·南昌工伤鉴定费用多少钱?
长期以来工人的安全问题一直是需要去解决的问题,工人自己也要特别注意自身的安全,操作时候要严格按照规定来操作。但是事故仍然会发生在身边,工作中......