很多人在购买第二套房的时候,可能就会将自己之前的那套房屋出售
一、不能买的二手房有哪些
(一)产权不明确的房子不能买
根据《城市房地产管理法》第三十七条的规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该规定属于强制性法律规定,因此买二手房一定要查验房主的产权证,即房屋的《土地证》和《房产证》,没有两证或两证不全的二手房不能购买。而在实际操作过程中,未办理两证的合同房进行交易的案例大量存在,但其买卖合同生效的前提还是能够顺利办到两证。
(二)无共有人声明的房子不能买
《民法通则》第七十八条规定,财产按份共有人按各自份额、共同共有人对共有财产,享有权利,分担、承担义务。按份共有的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。《合同法》第五十一条规定,无处分权的人处分他人财产的合同无效。二手房大多是夫妻、家庭成员或几个出资人的共同财产,购买未取得共有人书面同意而出售的二手房会惹上麻烦。
(三)设定了抵押权的房子不能买
《城市房地产管理法》第四十七条规定,房地产抵押,是指抵押人向抵押权人提供债务履行担保的行为。物权法、担保法都规定:抵押人处理抵押房屋,应获抵押权人同意,否则不得转让。因此,买房时应审查权属证书原件是否有抵押记载,如确实要购买抵押给银行的房屋,那么必须让卖方先还清贷款并注销抵押(注:实践操作中,卖方往往用买方支付的首付款去还贷,然后凭银行退还的他项权证去房地产交易中心办理抵押注销手续,在经过上述流程后,房屋才进入正常的过户交易程序)。
(四)不符条件的经适房不能买
按照《经济适用住房管理办法》和《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定,经济适用房属政策性住房,购房人拥有有限产权,不满5年,不得直接上市交易,确需转让的,由政府进行回购。经适房满5年上市交易的,购房人应向政府交纳土地收益等价款后,才可以取得完全产权。
(五)不宜出售的待拆迁房不能买
有些房屋是不宜出售的,如国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十二条规定,拆迁范围内的单位和个人,不得新建、扩建、改建房屋;不得改变房屋和土地用途;不得租赁房屋。由此可知,出售待拆迁房屋也是被禁止的。
(六)注意二手房交易中的户口迁移问题
不少购房者在买二手房时,对于交易过程中的一些过户手续比较重视,对过户后的户口入户却比较疏忽。因此,由于原房主的户口没有及时迁出,而导致购房者购买房屋后迟迟落不下户口、子女无法办理入学手续、困难家庭无法享受社会福利等一系列问题。如何解决二手房交易过程中的户口迁移问题?在签订购房合同时,应把握两点:一是付款的时间。买方可以在确认所购房屋中的全部户口已经迁出时,才付清全部的房款。二是违约责任的约定。卖方仅仅作出将户口迁出交易房屋的口头承诺是远远不够的,买方必须与卖方就违反该项承诺的责任(违约金)作出书面约定,明确了违约责任,买方才不至于被动。
二、二手房买卖合同无效如何处理
根据我国法律规定,合同被确认无效后,合同尚未履行的,不得履行;正在履行的,应当立即终止履行。对于无效合同造成的财产损失,一般采取如下方法处理:
(一)返还财产
返还财产是使当事人的财产关系恢复到合同签订以前的状态。返还财产可以是一方返还,也可以是双方互相返还。如果当事人依据无效合同取得的标的物还存在,则应返还对方;如果标的物即房屋已不存在或者已损坏、已被第三人合法取得,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。
(二)赔偿损失
没有过程的一方可以要求有过错的一方赔偿自己的损失;双方都有过错的,应当按照责任大小、轻重各自承担经济损失中与其责任相适应的份额。法律中对不能买的二手房作出了规定。但有时候可能出现二手房所有人或中介隐瞒这一事实,从而将不能买卖的二手房出售给了不知情的购房者,这种情况下,购房者可以主张对方诈骗,从而认定合同无效,否则的话自身利益是有可能受到损害的。遇到相关问题,欢迎联系史微微律师,手机:19850716853
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